Konkordato Mühletinin Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi Bakımından Etkisi

2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nda yapılan düzenlemeler ile iflas erteleme müessesesinin uygulamada yarattığı sorunlar değerlendirilerek; mevcudunun borçlarını karşılayamaması riski ile karşı karşıya olan borçluların, borçlarını yapılandırabilmesi ve şayet iflasa tabi ise iflastan kurtulabilmesi maksadıyla konkordato müessesi hayata geçirilmiştir.

Konkordato; muaccel borçların vadeli ödeme planıyla ödenmesini (vade konkordatosu), yahut alacaklıların alacaklarının belli bir yüzdesinden vazgeçmesini (tenzilat konkordatosu) öngören mali yapılandırma planını ihtiva eden konkordato projesinin, Ticaret Mahkemesi onayına sunulması ve Ticaret Mahkemesi'nin projeyi uygun bulması neticesinde konkordato kararı vermesi ile hüküm kazanır.

Konkordato ön projesinin Mahkeme'nin incelenmesine sunulmasını müteakip, projenin teknik incelemesi süresi gözetilerek borçlu ve alacaklıları bakımından sonuç doğurmak üzere "geçici konkordato mühleti" kararı verir. Projenin uygun bulunması halinde ise yine Mahkeme tarafından "kesin konkordato mühleti" kararı verilecektir.

Ticaret Mahkemesi tarafından verilen geçici/kesin mühlet kararları ise; borçlu aleyhine icra takibi yapılamaması, evvelce başlatılmış icra takiplerinin durması, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarının uygulanmaması gibi borçlunun malvarlığına yönelik icrai sonuçlar doğuracak hukuki işlemlerin mühlet boyunca yapılamamasına ilişkin tedbir niteliğinde bir takım sonuçlar doğurmaktadır.

Ancak istisna olarak mühlet içerisinde dahi; rehinle temin edilmiş alacaklar nedeniyle rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılabilmekte ve başlatılmış takiplere devam edilebilmekte, ancak takip nedeniyle muhafaza tedbirleri alınamamakta ve rehinli malın satışı gerçekleştirilememektedir.

Peki bu halde, muaccel hale gelmiş kira borcu bulunan ve hakkında konkordato mühleti kararı verilmiş olan kiracı bakımından kiraya veren, mülkiyet hakkını ne şekilde muhafaza edebilecektir?

Borçlar Kanunu'nun 260. Maddesi, kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle borçlunun temerrüde düşmesi durumunu, sözleşmenin kiraya veren tarafından haklı olarak feshedilebilmesi ve taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi için yeterli koşulu oluşturacağını düzenlemiştir. Temerrüt koşulu ise yine aynı maddede düzenlenmiş olup, belirtilen süre içinde (konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün) muaccel borçların ödenmemesi halinde sözleşmenin fesholunacağına ilişkin ihtaratla gerçekleşmektedir.

İcra İflas Kanununun 269. ve devamındaki maddelerinde ise yukarıda anılan Borçlar Kanunu'ndan kaynaklanan düzenlemeye dayanılarak; kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde, kiralayana tahliye davası açmadan önce, ödenmeyen kira parasının tahsili için, icra dairesinden haciz, icra mahkemesinden ise tahliye isteme imkanı vermektedir.

O halde, İcra İflas Kanunu'nun 269. maddesinde özel olarak düzenlenmiş olan icra takibinin iki fonksiyonundan bahsetmek mümkündür. Birinci fonksiyonu muaccel hale gelmiş kira alacakları bakımından icra takibi yolu ile haciz ve satış gibi borcun tahsil edilmesini sağlamaktır. Diğer fonksiyonu ise, Borçlar Kanunu'nun 260. Maddesinden kaynaklanan muacceliyet şartının gerçekleşmesi (30 günlük süre içinde borcun ödenmemesi) nedeniyle kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi ve taşınmazın tahliyesini İcra Hukuk Mahkemesi'nden talep edebilme imkanını sağlamaktır. Diğer bir deyişle İİK madde 269 ve devamındaki maddelerde düzenlenmiş olan icra takibi, kiralayanın kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi (genel haciz yolu ile takip) ile açacağı tahliye davasını birleştiren bir ilamsız takip modelidir.

Bu itibarla "tahliye takipleri" bakımından konkordato mühletinin doğuracağı sonucun, takibin her iki fonksiyonu bakımından değerlendirilmesi yanlış olmayacaktır.

Zira kira alacağının teminatı olarak Borçlar Kanununun 267. ve 269. Maddelerinde ayrıca, kiraya verene kiralanana getirilen haczi kabil taşınırlar üzerinde kanuni rehin hakkı niteliğinde "hapis hakkı" tanınmıştır. Bu hakkın kullanımı ise uygulamada İcra Dairesinde başlatılacak olan "rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip" ile mümkündür.

Konkordato mühletinin rehinle temin edilmiş alacaklar bakımından sonucu ise, İİK'nun 295. Maddesinde düzenlenmiş olup; bu maddeye göre; mühlet süresi içinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılabilmekte veya başlatılmış olan takiplere devam edilebilmekte; ancak bu takip nedeniyle muhafaza tedbirleri alınamamakta rehinli malın satışı gerçekleştirilememektedir.

Kiraya verenin hapis hakkı nedeniyle rehinin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilmesinin önünde bir engel bulunmamasının; söz konusu kira alacağının Borçlar Kanununa göre rehinli alacak olarak değerlendiriliyor olması ile birlikte değerlendirildiğinde "tahliye takibi"nin de konkordato mühleti içinde açılabilmesinin önünde bir engel bulunmaması beklenmektedir.

Nitekim Yargıtay'ın 60'lı ve 80'lı yıllardaki içtihatlarında konkordato mühleti içerisinde kira alacağından dolayı takip yapılabileceği vurgulanmıştır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin . 13.12.1989 T. E:9576, K:15411 - 22.9.1988 T. E: 1987/12819, K: 10202 - 27.5.1988 T. E:1987/9196, K:6850 - 6.4.1968 T. E:3826, K:3982 sayılı kararlarında “Konkordato mehli içerisinde borçlu hakkında “kira alacağı”ndan dolayı takip yapılabileceğini” ve“Kiracıya “konkordato mühleti” verilmiş olmasının, İİK. 272 vd. göre kiracı hakkında tahliye takibi yapılmasını önlenemeyeceği" belirtilmiştir.

Ancak yine Yargıtay'ın konkordato mühletine benzer bir kurum olan iflas erteleme kararı bakımından; borçlu aleyhine "tahliye takibi" yasağı bulunduğuna, bazı içtihatlarında ise bu takip başlatılsa ve tahliye davası açılmış olsa dahi tahliye kararının iflas erteleme süresince infaz edilemeyeceğine ilişkin kararları da mevcuttur. Yargıtay'ın yeni kabul edilen İİK. Madde 294/I hükmünü, "tahliye takipleri"nin de, mühlet içinde yapılması "yasak olan" takipler arasına dahil ederek "bu takiplerin de konkordato talep etmiş olan borçlular hakkında yapılmaması" yönünde mi, yoksa 60'lı ve 80'li yıllardaki gibi bu takiplerin yapılmasının önünde bir engel bulunmadığı yönünde içtihat geliştireceği henüz öngörülememektedir.

Zira İİK madde 294/II uyarınca sadece 206. Maddenin birinci sırasında yazılı imtiyazlı alacaklar için haciz yoluyla takip yapılabileceği sonucuna varılsa ve bu nedenle "tahliye takibi" yapılamayacağı düşünülse dahi; kiraya verenin hapis hakkı neticesinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatması yönünde konkordato mühletinin bir engel teşkil etmediği hususunun, kira alacağının rehinli alacak gibi değerlendirilerek "tahliye takibi" başlatılması bakımından korunan hukuki değer bakımından bir farklılık arz etmediğini söylemek de yanlış olmayacaktır.

Ancak İİK madde 294'ün halihazırdaki düzenlemesinin "tahliye takibi"ni açıkça yasak dışı tuttuğundan bahsetmek de mümkün değildir.

Konkordato mühletinin kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takibin icra kabiliyeti bakımından sonuçlarının yukarıda izah edildiği üzere tartışmalı olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.

Diğer yandan değerlendirilmesi gereken bir başka husus ise, "tahliye takibi"nin tahliye davasına ilişkin fonksiyonunun konkordato mühleti içerisinde ne durumda olacağıdır.

Halihazırda kira borcunun ödenmemesi nedeniyle haciz ve tahliye talepli olarak başlatılmış olan bir icra takibi sonrasında borçlu hakkında konkordato mühleti verilmesinin yukarıda belirtilen bir görüşe göre takibi durduracağı düşünüldüğünde, bu durdurma kararının tahliye davası bakımından sonucu ne olacaktır?

İcra takibine konkordato nedeniyle itiraz edilmesi neticesinde takibin durması, kira alacağı bakımından icra kabiliyetini mühlet süresince durduracaktır. Ancak konkordato sebebiyle takibin durdurulması isteminin açılacak tahliye davası bakımından aynı sonucu doğurmaması gerekmektedir.

Zira, kural olarak mühlet kararının alacaklıya ve borçluya yönelik en önemli sonuçlarından biri; borçluya karşı takip yapma yasağıdır. Takip yasağı borçlunun malvarlığına yönelik takipler bakımındandır. Tahliye talebinin ise kanuni gerekçesi en başta Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş olan temerrüt olgusuna dayanmaktadır.

Nitekim kira sözleşmesi, taşınmaz kullanımı nedeni ile, kiracıya bir bedel ödeme yükümlülüğü yüklemektedir. Bu yükümlülüğün tam ve zamanında yerine getirilmemesi, kiracıyı temerrüde düşürür. İcra İflas Kanunu ise kiralayana, temerrüde düşen kiracının tahliyesini isteme hakkı vermektedir.

Bu itibarla "tahliye takibi" mühlet sebebiyle durmuş olsa dahi bu sonuç icra kabiliyeti bakımından sonuç doğurmalı, borçlunun malvarlığına yönelik olmayan tahliye istemini etkilememelidir.

Keza bu halde, konkordato mühleti takibin icra kabiliyetini durdurmuş olsa bile, temerrüt olgusunun gerçekleştiğine ilişkin hukuki sonucu ortadan kaldırmamaktadır. Dolayısıyla "tahliye takibi"nde şayet konkordato nedeniyle durma kararı mevcutsa bile Icra Hukuk Mahkemesi'nin 30 günlük ödeme süresi içinde borcun ödenmemiş olması halinde, temerrüt olgusunun gerçekleşmiş olması nedeniyle tahliyeye karar verebileceğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Nitekim borçlunun kabul ettiği kira borcunu ödeme emrinde belirtilen 30 günlük süre içinde ödemeyerek temerrüde düşmüş olan kiracı hakkında kiralayanın "itirazın kaldırılmasını" istemeden doğrudan doğruya "taşınmazın tahliyesine karar verilmesini isteyebileceği" Yargıtay'ın muhtelif içtihatları ile hüküm altına alınmıştır.

Alacaklının "borçlunun itiraz dilekçesinde kabul ettiği borç tutarını ödememesi nedeniyle tahliye talebinde bulunurken, ayrıca itirazın kaldırılması isteminde bulunmak zorunda olmadığına" ilişkin, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 11.4.2000 tarihli 4402 E. 5636 K. Sayılı kararlarında; "Alacaklı merciye başvurusunda, "borçlunun itiraz dilekçesinde kabul ettiği borç tutarını ödememesi sebebiyle" tahliye talebinde bulunduğundan, "itirazın kaldırılması"isteminde bulunulması zorunlu değildir. Takip talepnamesinde alacaklının "tahliye talebi"de vardır. Borçlu, itiraz dilekçesinde kabul ettiği 21.000,000 TL kira borcunu ödemediğinden, tahliye durumu gerçekleşmiştir. Mercice tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile "tahliye isteminin reddine" karar verilmesi isabetsizdir." denilmektedir.

Söz konusu emsal karardan da görüleceği üzere, takibe itirazın sadece konkordato kararı verilmesine ilişkin olması ve borca itiraz niteliği teşkil etmemesi halinde borcun kabul edildiği açıktır. Öyleyse kabul edilmiş borç yönünden 30 günlük süre içinde ödeme yapılmaması hali temerrüt olgusu doğuracağından itirazın kaldırılmasına karar verilmeksizin tahliye kararı verilmesi mümkün olmalıdır.

Tüm bu hususların yanı sıra tahliye konusu taşınmazın borçlunun işletme faaliyetine ilişkin kullanılıyor olması durumunda; tahliye kararı verilmesi halinde konkordatonun başarıya ulaşamaması durumu da gündeme gelecektir.

En başa dönecek olursak, konkordatonun işlevi itibariyle borçların yapılandırılmasına ilişkin bir süreç olduğunu, bu süreçte borçlunun malvarlığına yönelik başlatılmış ve başlatılacak icra takiplerinin durdurulması yönünde bir takım tedbirleri de ihtiva ettiğini; ancak kiraya verenin taşınmaz üzerindeki tasarrufunu kısıtlayacak ölçüde tahliye talebi isteminin engellenmesi gibi mali nitelikteki bu tedbirlerin; kiraya verenin mülkiyet hakkı ile karşı karşıya geldiğinde, kiraya verenin mülkiyet hakkının tıpkı rehin hakkı gibi korunması gerektiğini söylemek yanlış olmayacaktır.